▲千万别想着报名围观★★，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。

　　但再怎么麻烦，都抵挡不住想要低价捡漏的买房大军★★★。毕竟，穷才是第一生产力！

　　最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。

　　房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号★★★，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况★★。

　　银行会根据情况，评估能不能贷★★★，能贷多少，给出一个判断的结果。这时候确定没问题再交押金参与竞拍。（但是，在拍卖之前★★★，银行不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺★★，因此也有一定风险）

　　根据规定★★，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。如果租约在拍卖后签订★★★，新业主可以主张合同无效★。

　　所以，本期就来帮大家全面解密如何科学入手“法拍房”。（为了写这篇稿★，买买君亲自把淘宝★、法院、银行、公安和房管局都找了一遍★，全是干货！）

　　查清楚自己的户口社保，保证有购房名额；考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。

　　但需要注意的是，★★“空挂★★★”不等于★★“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。

　　买买君了解到，如果标的在广州，中国农业银行琶洲支行可以办理这项业务（咨询电话：），贷款利率为基准利率★。因为是特别针对法拍房，所以放款时间会保证在法院规定的时限内。

　　司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息★★★。

　　需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖★”，不愿意搬走★，又是一场持久战。

　　这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒★★★：司法拍卖中★★★，涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！（想想也知道★★，对方的房子都被拿出来拍卖了，怎么可能还帮你去交税？）

　　举个例子，本来大家都是1万1万地往上叫，当叫价去到248万时，按道理你应该叫249万，但如果你直接叫到250万，很可能部分竞拍者就会因为触及自己的价格红线而放弃竞拍。

　　法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷★★”★。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍的那一刻起就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到★★★，短时间内又凑不齐全款★★★，超过规定时限，不仅买不成房★，还亏了押金★。

　　不过★★，你可以委托律师或担保机构进行产权调查★★，淘宝上有这种服务★★，费用在几百块左右★★★。有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续★★，费用从几千到几万不等。

　　在成功拍到房子★，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门★★★，申请将原业主的户口“空挂”★★，需要带的资料包括★★★：身份证★、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）

　　这种房子为什么便宜★？不是房子本身有什么问题，甚至很多都位于不错的地段★。“贱卖★★”的原因是★★，买这种房实在太折腾了，手续多、避坑难★、风险大★。

　　如果第一次拍卖没人报名★★★，就会进入第二次拍卖★★★，重点是：第二次拍卖起拍价会降低★！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。

　　这里需要特别指出，如果是商办物业★，税费更是个大坑。根据网上的案例★★，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税，直接跪了……

　　还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证★★★，过户要交两次税。（必须先完成上一手交易流程，再过户。对此法院拍卖公告里会注明）

　　至今学位的问题★，买买君不建议大家冲着学位去买法拍房★★，风险大★，前期很难确认学位的使用情况★。

　　最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多★★★。

　　▲交钱：拍下后押金转为房款，余款在规定时间内（通常10天）付清（可贷款）

　　P.S根据银行对房产类型的规定★★，框架结构的房屋，房龄不超过25年，混合结构的房屋★★，房龄不超过15年。首套最高可贷标的额得70%，二套最高可贷30%，单笔最高1000万。

　　针对“”法拍房“交易的更多问题，买买君将在下期推送更多干货：买家现身说法★★★，告诉你后续流程怎么走★★？如何跟法院和房管局斗智斗勇？真实房源解析，还会奉上压箱底的实用贴士，让你无后顾之忧地褥“法拍房”的羊毛。

　　在竞拍前★★，必须弄清楚房产的居住现状，虽然万一遇到“老赖★★★”只能走法律程序，但可以提前了解房子是否有签订租约。

　　网络挂牌的法拍房有四个主要来源★★，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收★★★，四是无主房产★★★。

　　以前法拍房还没那么火，很多专业的买家按这样操作★，确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖★★，消息传播更广★★，流拍的情况就很少见了。

　　报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目★★，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：

　　也就是说★，如果在竞拍的最后2分钟有人出价，那么竞拍延长5分钟（反正就是希望你们继续玩，努力把价格拱上去）。

　　如果原业主的户口挂靠在房产名下★★★，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响★★★。

　　▲拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题★★，押金不能退。

　　如果实在是非常冷门的房子，甚至可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖★★，这样就能降到房产的保留价，而且1人出价一次就能成交。

　　小郭★★★，刚需自住★★★，首次置业。最近上网看到淘宝有房子拍卖★★，天河1套电梯三房，起拍价竟然比市场价便宜近百万！

　　比如有人没办法还贷，或者欠债还不了★，银行或债主经由司法程序向法院申请强制执行，将当事人名下房屋拍卖★★，用拍卖所得钱款来抵债。

　　这种情况下，如果你卡在最后2分5秒左右出价★，其他竞拍者就只能在2分钟内，快速考虑是否加价，而一旦对方出手★★，又会为你赢得5分钟的思考时间★，从而掌握主动权。

　　进入网络竞拍环节，整个过程有24小时，而在最后几分钟，通常会设置延时出价。

　　1套200万左右的住宅★，如果是不满2年非唯一，各项税费加起来最高要超过20万，这一块的成本千万不要忽略。

　　签订拍卖成交确认书→提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行直接将贷款打进法院账号→借款人按月还款→办理过户和抵押登记